Yurt dışından borç alıp betona gömdük... Bu klişe cümle neredeyse herkes tarafından kayıtsız şartsız doğru kabul ediliyor. Buna AK Partililer de dâhil... Görüştüğüm, AK Partililerin çoğunluğu Türkiye´deki inşaat ve konut işlerinde yanlış yapıldığına kesin olarak inanıyor ve adeta suçluluk duyuyorlar. Bu bana çok enteresan geliyor ve ben de AK Partilileri anlamakta gerçekten zorluk çekiyorum. Bence, Türkiye´nin geleceğiyle ilgili en az üç alanda AK Parti çok başarılı ve bunlardan biri de ?beton´ işleri. Diğer ikisine şimdilik değinmeyeceğim fakat sorduğumda AK Partililer diğer iki alanı katiyen doğru tahmin edemiyor. Bazen böyle olur, birileri, eskimiş veya sürdürülemez bir dönemi bitirip yeni bir dönemi başlattığının, olumlu ya da olumsuz olarak farkında olmayabilir. Kissenger da Trump için böyle diyor. Konumuza dönüp soruyu bir daha kendimize soralım: Yurt dışından borç alıp betona gömdük mü? Önce kesin cevabı vereyim: Hayır...
Sonra da yukarıdaki ?Hayır?a hayır diyebilecek verileri kendi ellerimle yazayım.
2017 yılında Almanya´da 50, Fransa´da 36 milyon metreküp olmak üzere tüm Avrupa´da toplam 225 milyon metreküp beton üretilmiştir. Türkiye tek başına 120 Mln metreküp beton üretmiştir. Avrupa´da kişi başına 0.5 m3 beton üretilmişken; Türkiye´de kişi başına neredeyse 1.5 metreküp beton üretilmiştir. İlaveten, 10 yıl önce 45 mln ton olan çimento üretimimiz, 2017 sonunda 90 mln tona çıktı. Bunun, yaklaşık olarak 15 mln tonunu ihraç etmiş, 75 mln tonunu da iç pazarda kullanmışız. Kentsel dönüşüm planları ve imar komisyonlarının aşırı yüksek emsalvermeleri; şehirlerin imar yoğunluğunu artırmış ve altyapıdan, ulaşıma kadar hayatı zorlaştıran yan etkileri olmuştur. Yazının devamını okumayanlar; ?Evet, Türkiye aldığı borçları betona gömmüştür hem de çok kötü bir şekilde gömmüştür´ diyebilir. Ancak, gerçeği öğrenmek için, devamını okumak şart. Devam edeceğim, fakat önce, TÜİK verilerine göre AK Parti döneminde yurt dışından ithal edilen?yatırım malları ve mütemmim cüz´lerinin toplam tutarı hakkında yaptığım çalışmanın sonucunu söyleyeyim: Tam 495 milyar dolar. Yani Türkiye´nin toplam borcundan daha fazla yatırım malları ithal etmişiz. Bu dönem süresince de, TÜİK rakamlarına göre, Türkiye´de, toplam 960 milyar dolar yatırım yapılmıştır, ya da TÜİK diliyle söylersek, sabit sermaye oluşumu gerçekleşmiştir.
Gözümüz gibi sakınmamız gereken bu sektörde sorunlar var ve bu sorunların, hiçbir şey yapmadan, kendiliğinden düzelme ihtimali yok.
Tekrar ?beton´a dönüyorum. Eurostat verilerine göre, 505 bin kilometrekare arazisi olan İspanya´nın, bölünmüş yolları ve 15 bin km otobanı dâhil, toplam yol uzunluğu 150 bin km. Fransa´nın arazisi 645 bin kilometrerake, yani İspanya´dan biraz daha büyük; otoban uzunluğu ise daha kısa, 11.500 km. Bölünmüş ve diğer yollar dahil toplam yol uzunluğu da, tam 380 bin km. Türkiye´nin otoban uzunluğu ise 2 bin 157 km. Bölünmüş yollar, şehir yolları ve diğer yollarla birlikte yollarımızın toplam uzunluğu sadece 67 bin km. ?Borç aldığımız paraları, yol yapmaya harcamak doğru mu?´ sorusunu duyar gibiyim. Yol ve diğer alt yapı yatırımları AK Parti´den önce çok çok azdı. AK Parti döneminde yapılanların da yetersiz olduğunu, rakamlar bize açık ve net bir şekilde gösteriyor. Mesela 14 milyar dolar olan 2003 yılı turizm geliri, 34 milyar dolara çıkarken; turistler, çadırlarda değil ?beton´dan yapılmış lüks otellerde ağırlandı. 36 milyar dolar olan Türkiye ihracatı 170 milyar dolara yükselirken, kurulan binlerce fabrika binası ve Organize Sanayi Bölgesi de ?beton´dan yapıldı.
KONUT İŞİ
İnşa edilmiş, fakat satılamamış konutlara bir çare arandığı bugünlerde konut sektörünün, Türkiye ekonomisi içindeki gerçek yerini irdelemeye çalışacağım. Ortaya çıkan bulgular, doğru yaklaşımların da temelini oluşturabilir. Yazının devamında, inşaat sektöründe, bilhassa konut ve işyeri alanında, şimdiye kadar yapılanların doğru olduğunu verilerle temellendireceğim. Hatta herkesin bildiği ve erişilebilir resmi verilerle; borç alarak konut yapmadığımızı, tam tersine, konut sektörünün toplam aktif tasarruflarımızı artırdığını ve konut ve işyeri yapımı sayesinde finansal piyasalarımızın kaynak bulduğunu, derinlik kazandığını, büyüyüp güçlendiğini verilerle temellendirmeye çalışacağım. Konut işinin, üç temel aktörü vardır. Arsa sahibi, müteahhit/geliştirici ve müşteri.
Arsalar her ne kadar, mülkiyetinde bulundukları gerçek ve tüzel kişilerin nezdinde değerliyse de, ekonomiye ölçülebilir katkısı minimum düzeyde olan duran değerlerdir. Ancak arsalar, konut ve işyerlerine dönüşünce gerçek değerlerine kavuşurlar ve finansal aktiflere dönüşerek ekonomiyi büyütürler. AK Parti döneminde şimdiye kadar 10 milyon adet konut inşa etmek için ruhsat alınmış.Şimdiye kadar yaklaşık olarak 7.5 milyon konut tamamlanarak satılmış veya sahiplerine teslim edilmiş. Hâlihazırda tamamlanmış fakat henüz satılamamış 800 bin civarında ve inşaatı devam eden 700 bin civarında konut bulunuyor. Bir milyon civarında konut inşaatına ise henüz başlanmadığı tahmin ediliyor.
FİZİBİLİTE
Müteahhitler/Geliştiriciler konut projelerinde, mümkünse arsaya para bağlamamak ve sermayelerini inşaata harcamak amacıyla; arsayı satın almayıp, arsa sahipleriyle kat karşılığı veya hasılat paylaşımı esaslı olarak iş yapmayı tercih ederler. Yani kat karşılığında, arsaya yapılacak konutların belirli bir yüzdesi karşılığı; mesela yüzde 40 arsa sahibi ve yüzde 60 müteahhit/geliştirici arasında paylaşmak gibi veya hasılat paylaşımı yönteminde, satılan her konuttan gelen gelirin anlaşılan oranlar üzerinden paylaşılması gibi. Bu esasları Türkiye´de arsası olup da bilmeyen yoktur. Satılmış olan konutların sayısını biliyoruz. Bu satılmış konutların ortalama, reel, bugünkü değerlerine de bir varsayım olarak 400 bin TL diyelim. Böylece bu 7.5 milyon konuttan 3.000.000.000.000.00 TL (Üç trilyon TL) ciro elde edildiğini görürüz. Paylaşımın da yüzde 30 arsa sahibi ve yüzde 70 müteahhit/geliştirici olduğunu varsayalım. Bu durumda arsa sahiplerinin eline 900 milyar TL geçmiş olacaktır. En değerli soruyu sorabiliriz: Daha önce bir kenarda atıl olarak duran bu arsalardan gelen fonları arsa sahipleri nasıl değerlendirmiş olabilir?
Birincisi, bu meblağ bankalarda mevduat veya katılım hesabına dönüşmüş olabilir. İkinci, Hazinenin çıkarmış olduğu bono, tahvil veya sukuklardan satın alınmış olabilir. Üçüncüsü, BİST´ten hisse senedi alınmış olabilir. Dördüncüsü, bir kısmıylaaltın alınmış ve bankaya yatırılmış olabilir. Beşincisi, arsa sahipleri sanayici veya tüccarsa, yatırıma veya işletme sermayesine dönüşmüş olabilir. Ya da herhangi bir alım yaptılarsa, satıcı aynı şekilde davranmış olabilir. Bir gazete yazısında derinlemesine konuya girmek mümkün değil ancak, konut kredileri sayesinde ?kısmi kaydi para´ yaratıldığını da söyleyebiliriz. 2003 yılında 179 milyar dolar olan Türk bankacılık sektörünün aktifleri; 2017 yılının sonunda, tam 863 milyar dolara yükselmiş. Sizce bankalardaki bu kaynaklar nereden gelmiş olabilir? Bu tip, kısmi kaydi yaratma mekanizması sayesinde aktif finansal tasarruflarımız artmıştır. Çimento fabrikaları, 45 milyon ton olan üretim kapasitelerini ?beton´ işinden elde ettikleri kârlarla 97 milyon tona çıkardılar. İnşaat demiri üretim kapasitesi de neredeyse aynı oranda, bu ekonomik faaliyetlerden nasiplenmiştir.140 ayrı sektördeki inşaat, yani ?beton´ tedarikçileri de bu faaliyetlerden elde ettikleri kaynaklarla hem güçlenip büyüdüler hem de yıllık en az 20 milyar dolar ihracat yapmayı başardılar. Olaya bir de sosyal açıdan bakalım: AK Parti döneminde 20 milyon yeni doğum gerçekleşti. En yaşlısı 16 yaşında olan 20 milyon kişiye ilaveten, 16 yaşından büyük ve evlenmemiş 10 milyon kişiyi daha ekleyerek şu soruyu soralım: Her bir çocuğa bir oda tahsis etmek istersek bize kaç adet konut gerekir? Bu yazının konusu sosyal olmadığı için hevesimi başka yazıya saklıyorum...
Bütün anlattıklarımın damıtılmış sonucu şudur: Konut sektörü, bizim en çok ihtiyaç duyduğumuz sermaye ve likiditenin en temel ve en güçlü kaynaklarından biri. Eğer Türkiye´de ekonomide bir iyilik, gelişmişlik seviyesi varsa bunda, atıl bir ?duran varlık´ olan arsanın, ?likit bir varlığa´ dönüşmesinin payı çok yüksektir. Elbette sermaye kârlılığı da çok önemli ancak, arsanın konuta dönüşmesi mekanizmasının sağladığı fonlarla mukayese edildiğinde en iyi ihtimalle, sermaye kârlılığının etkisi yüzde ondur. Yani sermaye aktiflerinin reel getirisi sermayenin yüzde 10´u civarında bir getiriye belki ulaşabilir. Kolay anlaşılsın diye bir dairenin fiyatı ile bir dairenin kirası arasındaki fark gibidir. Soruyu tekrarlayalım. Türkiye dışarıdan aldığı borçları betona mı gömmüştür? Cevabı da bir daha söyleyelim: Hayır. Tam tersine ?beton´ sayesinde dışarıdan borç alınarak kurulmuş sanayimizin daha da gelişmesi sağlanmıştır. ?Beton´ işinden yukarıda anlattığımı şekilde sağlanan fonlar, alınan borçların geri ödenebilmesine de imkân sağlayan en önemli kaynak. Yani alınan borç ?beton´a gitmemiştir tam tersine ?beton´dan elde edilen fonlar borç geri ödemelerinin temel kaynaklarından biridir. İşyeri, ofis ve AVM´ler içinde aynı mekanizmalar çalışmaktadır. Türkiye Bankalar Birliği´nin Haziran 2018 tarihli ?Proje Finansmanı İstatistikleri´ne göre gayrımenkul alanına tahsis edilmiş kredi tutarı toplamı 10 milyar dolar. Bunun yarısı kadar da proje finansmanı haricinde bankaların risk olabilir. Fakat 200 milyar dolar civarında mevduatı olan bankalar için bu rakamlar makul.
İNŞAATTA DARBOĞAZ VAR
Tabir caizse, gözümüz gibi sakınmamız gereken bu sektörde sorunlar var ve bu sorunların hiçbir şey yapmadan, kendiliğinden düzelme ihtimali yok. Tamamlanmış ancak satılamayan bir milyon adet civarında konut bulunuyor ve satışlara güvenilerek taahhüt edilmiş borç geri ödemeleri her an donabilir. Bankaların alacaklarının donuklaşabileceği, çalışanların ve alacaklıların, alacaklarını tahsil edemeyeceği, müteahhit/geliştiricilerin taahhütlerini yerine getiremeyeceği akut bir durumu önlemek için mutlaka bir şeyler yapmak gerekiyor. Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) bir çözüm önerisi olabilir. GYF sayesinde alacaklarını sekuritize etmiş olacak olan bankalar diledikleri veya müşteri buldukları her zaman ellerindeki katılma belgelerini satabilirler; firma da kendi payını satabilir. İlave olarak, GYF´de oluşan her türlü satış ve kiralama geliri fon katılımcısı yatırımcılar arasında hisseleri oranında paylaştırılır. Devlet de mevzuatta, tapuda ve ilgili alanlardaki düzenlemelerde kolaylık sağlayabilir. Mesela bu katılma belgelerini TCMB zorunlu karşılık yerine belirli bir oranda kabul edebilir, vergiden muaf tutabilir vs... Devlet dilerse, bazı iştirakleri vasıtasıyla daha sonra bu GYF´lerin ?katılma belgeleri´den satın alabilir. Ya da bazı yatırım portföy şirketlerinden belirli bir oranda bu GYF´lerin katılım belgelerinden alma zorunluluğu getirebilir. Olabilecek ve uygulanabilecek modelin iskeleti budur.
Bu modelle amaçlanan sonuçlara daha kolay ulaşmak için eklemeler ve katkılar tabii ki yapılabilir. Ancak görüldüğü gibi bu model ne kamuya yük olmaktadır ne de kimsenin hakkını zayi etmektedir. Böylece bankalar, donuk alacaklarını sekuritize etmiş olacak ve firmalarımız da batmaktan kurtulmuş olacaklardır.Büyük amacımız kamu yararı böylece gerçekleşmiş olacaktır.
